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很多首購族把預算算得剛剛好：頭期款兩成、房貸八成，數字對上就準備簽約。等到交屋前代書寄來費用明細，才發現還要再拿出一筆錢。這筆錢就是買房稅費與各種雜支。
買房稅費不像房價那麼顯眼，但加起來通常有好幾萬元，再算上搬家、家具和裝潢，金額會更可觀。這篇把買方要負擔的費用分成四類，每一項怎麼算、大概多少，一次說清楚。
一、過戶時要繳的買房稅費
1. 契稅
房屋所有權移轉時，由買方繳納契稅。買賣契稅稅率為契價的 6%，這裡的契價是房屋的「評定標準價格」（也就是政府核定的房屋現值），不是你實際買的成交價。
房屋評定現值通常遠低於市價，以新成屋來說，契稅大多落在數萬元之間。實際金額可以請代書先試算。
2. 印花稅
辦理產權移轉時的公定契約要貼印花稅，稅率為契價的千分之一。土地部分以公告土地現值計，房屋部分以評定標準價格計，金額通常是幾千元。
3. 登記規費與書狀費
向地政事務所辦理所有權移轉登記，要繳權利價值的千分之一作為登記規費（土地以申報地價、建物以評定現值計），另外每張權狀還有書狀費。如果有辦房貸，抵押權設定登記也要另外繳規費。
二、代書與交易相關費用
- 代書費：負責過戶、設定、稅務申報，行情大約一萬多到兩萬多元，依案件複雜度與地區不同。
- 履約保證費：透過價金履約保證機制保障雙方交易安全，費用通常為總價的萬分之六左右，買賣雙方常見各付一半。
- 仲介服務費：如果是透過仲介買中古屋才有；向建商直接購買新成屋或預售屋，通常不需要。
向建商購買的新成屋，部分代書費用可能由建商指定的代書處理，簽約時要問清楚哪些項目包含在房價內、哪些要另外付。
三、貸款與保險費用
- 銀行開辦費、鑑價費：每家銀行不同，常見數千元，有些首購方案會減免。
- 住宅火險與地震險：辦房貸時銀行會要求投保。其中住宅地震基本保險每年保費 1,350 元，最高理賠 150 萬元，另有臨時住宿費用 20 萬元。
- 房貸壽險：非強制，但部分銀行會推薦，可以依自己狀況決定。
房貸利率與首購優惠方案，可以參考我們整理的房貸攻略，把每月還款金額先算清楚。
四、交屋後每年都要繳的持有稅
房屋稅
房屋稅每年 5 月開徵。2024 年 7 月起實施的「房屋稅 2.0」，讓自住與非自住的稅率差距拉大：自住住家用一般為 1.2%，本人、配偶及未成年子女全國僅持有一戶、且房屋現值在一定金額以下者，可降為 1%；非自住住家用則改為全國歸戶、2% 至 4.8% 的累進稅率。
首購族交屋後一定要記得申請自住，否則可能被以較高稅率課徵。
地價稅
地價稅每年 11 月開徵。一般用地稅率從千分之十起跳，自用住宅用地可以適用千分之二的優惠稅率，但必須在開徵前（每年 9 月 22 日前）向稅務局提出申請，過期就要等下一年度才適用。
管理費
新成屋交屋時，建商或管委會常會要求預繳數個月的管理費。苗栗地區的社區管理費多半以坪數計算，簽約前可以先問清楚單價。
五、首購族買房稅費試算範例
以下用一間苗栗市總價約 900 萬元的新成屋小宅，粗估買方常見的一次性支出。實際金額會依房屋評定現值、銀行方案與代書收費而不同，僅供規劃參考：
| 項目 | 估算方式 | 粗估金額 |
|---|---|---|
| 契稅 | 房屋評定現值 × 6% | 約 2～5 萬元 |
| 印花稅 | （土地公告現值＋房屋評定現值）× 0.1% | 約數千元 |
| 登記規費＋書狀費 | 權利價值 × 0.1%＋權狀費 | 約數千元 |
| 代書費 | 過戶＋設定 | 約 1.5～2.5 萬元 |
| 履約保證費 | 總價 × 0.06%，雙方分攤 | 約 2,700 元 |
| 銀行開辦、鑑價費 | 依銀行 | 約 0～6,000 元 |
| 火險＋地震險 | 依保額 | 約 2,000～4,000 元／年 |
| 預繳管理費 | 依社區 | 約 1～2 萬元 |
加總下來，買房稅費與交易雜支大約落在 8 萬到 15 萬元之間。如果還要添購家具家電、做系統櫃或簡單裝潢，再另外抓預算。
六、資金規劃建議
- 頭期款之外，至少再準備房屋總價 3%～5% 的交屋預備金。
- 簽約前請代書或建商提供費用試算，確認哪些項目由誰負擔。
- 符合資格的購屋補助、利息補貼記得同步申請，能降低每月負擔。
- 交屋後馬上申請房屋稅自住與地價稅自用住宅，避免多繳。
買房稅費重點整理
- 過戶階段：契稅 6%、印花稅 0.1%、登記規費 0.1%，都以政府核定現值計算，不是成交價。
- 交易費用：代書費、履約保證費；向建商買通常不必付仲介費。
- 貸款相關：銀行開辦費、鑑價費、火險與地震險。
- 持有成本：房屋稅（記得申請自住）、地價稅（9 月 22 日前申請自用住宅）、管理費。
- 建議在頭期款外，多準備總價 3%～5% 的預備金。
參考資料
