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新成屋驗屋，是買房過程中最後一次、也是最有籌碼的一次檢查機會。簽完約、貸款撥下來之後，房子的瑕疵還是要靠建商修繕，但「交屋前發現」跟「住進去才發現」，處理起來的速度和態度往往差很多。
很多首購族到了驗屋那天才發現，不知道要看什麼、要帶什麼，繞一圈就簽了點交單。這篇把新成屋驗屋的流程、工具和檢查清單整理成可以直接印出來帶去現場的版本。
一、新成屋驗屋前要先準備什麼？
先跟建商要齊文件
驗屋前先確認手上有這幾份資料，現場才有比對依據：
- 買賣契約與附件的建材設備表：交屋時的品牌、型號要跟合約寫的一樣。
- 平面圖、水電配置圖：插座、開關、弱電孔的位置可以一一對照。
- 使用執照影本：確認房子已經合法取得使照。
- 保固書與設備說明書：熱水器、冷氣、廚具等設備的保固條件與聯絡窗口。
新成屋驗屋工具清單
不用買專業儀器，下面這些工具大多在五金行就能買到，總花費通常不到一千元：
- 空心鎚（或驗屋鎚）：輕敲地磚、壁磚，聽有沒有「空空」的聲音。
- 插座驗電器：一插就知道火線、地線有沒有接對。
- 水平尺或雷射水平儀：檢查地板、檯面、窗框是否歪斜。
- 手電筒：照天花板角落、櫃子內部、管道間。
- 彈珠或乒乓球：放在浴室、陽台地板，看水會不會往排水孔流。
- 紙膠帶與麥克筆：發現問題直接貼標記，拍照時一目了然。
- 手機：每個瑕疵都拍照、錄影，最後彙整成清單交給建商。
時間上建議預留至少兩到三小時，選白天去，自然光下比較容易看出牆面不平和色差。
二、新成屋驗屋 8 大檢查清單
1. 牆面與天花板
- 油漆有沒有明顯色差、刷痕、龜裂。
- 用手電筒斜照牆面，凹凸不平會特別明顯。
- 天花板角落、窗戶上緣有沒有水痕或黃斑，這通常代表滲水。
- 樑柱附近的裂縫要特別記下來，交給建商確認是粉刷層還是結構問題。
2. 地板與磁磚
- 空心鎚輕敲每一塊磁磚，聲音悶實才正常，空心磚日後容易翹起或破裂。
- 磁磚之間的縫隙寬度是否一致、填縫有沒有缺。
- 木地板踩起來有沒有異音、會不會下陷。
- 用水平尺量幾個點，確認地面沒有明顯傾斜。
3. 門窗與氣密
- 每一扇門窗都實際開關幾次，看有沒有卡住、異音、關不密。
- 窗框四周的矽利康是否完整，沒有斷裂或漏打。
- 紗窗是否齊全、能順利滑動。
- 大門門鎖、電子鎖、對講機都要實測。
4. 電力與插座
- 每一個插座都用驗電器測過，不要只抽查幾個。
- 每個開關都按一次，確認控制的是對的燈。
- 打開電箱，看迴路標示是否清楚；浴室、廚房、陽台的迴路應有漏電斷路器，可以按測試鈕確認會跳脫。
- 冷氣專用迴路、IH 爐或烤箱的專用插座位置，對照水電圖確認。
插座數量和位置如果在交屋後才想改，就得打牆重拉線。交屋前怎麼規劃，可以參考我們先前寫的插座配置整理。
5. 給水與排水
- 所有水龍頭打開，看水壓與熱水出水時間。
- 測漏：關掉家中所有用水，觀察水表指針，十分鐘內有轉動就代表管線可能漏水。
- 洗手台、浴缸、地板排水同時放水，看排水速度，有沒有回堵或冒泡。
- 流理台下方、面盆下方的管線接頭有沒有滲水。
- 馬桶沖水是否正常、底座有沒有晃動。
6. 浴室與陽台防水
- 地面灑水或放彈珠，確認洩水坡度朝向排水孔，不會積水。
- 浴室門檻外側的地板、牆面有沒有水痕。
- 陽台落水頭是否通暢，冷氣排水管有沒有接好。
- 如果時間允許，可以請建商讓浴室地面蓄水一段時間，再去樓下天花板看有沒有滲漏。
苗栗氣候潮濕，浴室防水和通風做得好不好，會直接影響日後發霉的頻率。
7. 設備與弱電
- 熱水器、廚具、抽油煙機、冷氣都實際開機測試。
- 網路孔、電視孔、對講機與門禁卡片數量要點清楚。
- 如果有智慧家居設備，手機 App 要能正常連線操作。
8. 公設與點交
- 停車位編號、尺寸與合約是否一致，車道迴轉是否順暢。
- 信箱、垃圾處理區、梯廳、頂樓、消防設施逐一確認。
- 公設點交通常是管委會成立後才與建商辦理，但個人驗屋時也可以先記下問題。
三、驗屋發現瑕疵怎麼處理？
發現問題不用跟現場人員爭論，重點是留下紀錄：
- 每一項瑕疵貼紙膠帶、拍照，並標記位置（例如「主臥東牆、窗戶右下方」）。
- 整理成一份清單，請建商簽收，或用 Email、LINE 留下書面紀錄。
- 與建商約好修繕完成日期，並安排「複驗」。
- 全部修好、複驗沒問題，再簽交屋點交單。
交屋保留款是你最好的保障
依照內政部公告的預售屋買賣定型化契約應記載事項，買方可以保留房地總價 5% 作為交屋保留款，在交屋時才付清。也就是說，在瑕疵修繕完成前，你手上還有一筆款項可以確保建商會把問題處理好。簽約時記得確認契約裡有這一條。
保固期間要記清楚
應記載事項另外規定，建商對結構部分（如樑、柱、樓梯、擋土牆）負責保固 15 年，固定建材及設備部分（如門窗、粉刷、地磚）保固 1 年。入住第一年遇到的問題，記得在保固期內提出。
四、要不要請專業驗屋公司？
專業驗屋公司會帶紅外線熱像儀、含水率計、電路分析儀等設備，可以找到肉眼看不出來的滲水或電路問題，費用依坪數大約幾千到上萬元不等。
如果你是第一次買房、對工程完全不熟，或房子坪數較大，花這筆錢換個安心是值得的。如果是 20 多坪的小宅，照著本篇清單自己驗，再加上建商的複驗流程，多數問題都能找出來。兩種方式也可以搭配：自己先驗一輪，針對有疑慮的地方再請專業人員確認。
新成屋驗屋重點整理
- 新成屋驗屋前先備齊合約、建材設備表、水電圖與保固書。
- 空心鎚、驗電器、水平尺、彈珠、紙膠帶，是最實用的驗屋工具。
- 牆面、地板、門窗、電力、給排水、防水、設備、公設八大項逐一檢查。
- 瑕疵要拍照、列清單、請建商簽收，修繕後一定要複驗。
- 交屋保留款 5% 與保固期限，是首購族最重要的兩個保障。
參考資料
